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铜仁市银行业首届“十佳银行行长(主任)”评选
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铜仁市房地产行业运行及贷款现状分析
2016-04-05 09:41:52   来源:   评论:0 点击:

    一、房地产行业基本情况
    (一)土地市场供应充足,房企投资意愿减弱。截至2015年末,铜仁新增建设用地面积2711.9公顷,同比增长26.99%。但挂牌出让土地2137.95公顷,同比减少14.87%,开发商土地储备下降,中长期开发意愿减弱。
    (二)库存结构分化,县域极不均衡。第一,商业用房库存不断增加,消化周期需要将近38个月,远超住建部规定的城市18个月的库存警戒线(18个月),商业库存消化压力较大;第二,个人住房库存消化周期14个月,去库存压力并不十分突出。第三,商品房库存呈现出县域不均衡的特点,商品房库存主要集中在碧江区和松桃县,占总库存的40%,而德江县存量最小,只有2万平方米。2015年1-12月铜仁市商品房预售、销售、库存详细情况如下图所示:

    (三)房企去库存意愿强烈,量升价跌。自从国家出台政策加速去库存以来,铜仁市开发商积极配合,去库存意愿强烈,房企多采用降低销售价格的方式促进销售,加速了资金的回笼。2015年,铜仁市房屋销售金额114.64亿元,同比增长5.91%;商品房销售均价3324.73元/平方米,同比下降9.34%,其中个人住房销售均价2707.52元/平方米,同比下降14.08%。
(四)二手房交易量稳价升。受国家税收政策影响,二手房交易市场量稳价升。2015年,全市二手房交易面积29.62万平方米(其中个人住房25.9万平方米),同比下降1.1%;交易金额6.97亿元(其中个人住房5.26亿元),同比增长26.36%。
    二、房地产贷款的特点
    (一)房地产行业贷款高位增长。截止2015年末,铜仁市房地产贷款余额137.35亿元,比年初增加32.02亿元,增长30.4%,比辖内各项贷款增速高11.27个百分点。其中:地产开发贷款19.44亿元,比年初增加了9.99亿元,增长106%;从以上数据可以看出,铜仁市房地产行业贷款总体增速较快,尤其是地产开发贷款增加了一倍。但是,商业用房贷款比年初下降26%,呈现出负增长。
    (二)房地产贷款资产质量存隐忧,个别房企出现违约。一方面,截止2015年末,铜仁市房地产行业不良贷款0.96亿元 ,比年初增长6.74%;不良贷款率0.69%,比年初下降了0.15个百分点。其中,房产开发不良贷款余额0.72亿元,占整体不良贷款的75%;个人住房贷款不良贷款0.18亿元,比年初增长88%,是导致整体不良贷款攀升的主要原因。部分房企资金周转困难出现违约,如:铜仁农村商业行的贷款客户某开发有限公司,因资金周转困难,贷款已形成不良。另一方面,商业用房贷款质量向下迁徙压力大。2015年末,商业用房关注类贷款达0.85亿元,比年初增长440%。
    (三)按揭贷款首套房占比高,改善性需求潜力大。    从成交住房套数来看,首套房贷款占比为98%,二套房贷款占比2%;从建筑面积来看,以建筑面积90到144平米住房为,占个人住房贷款的83%,90平方米以下和144平米以上住房贷款占比分别为8%和9%。以上数据说明铜仁目前住房需求仍然以刚需为主,市民购买二套房和换购更大空间住房的改善性需求发展还有很大的空间。
    三、政银联合加速去库存采取的措施
    (一)棚改货币化安置,助推楼市库存消化。一是大力推行货币化安置和买房安置。2015年,全市货币化安18748户,货币化安置比例达53.34%。二是扩大公租房保障面的覆盖面积。采取租赁补贴与实物配租双重措施化解库存,截至2015年末,铜仁共对57127户实施保障,其中租赁补贴12651户,实物配租8280户,配售36196户。
    (二)推进易地扶贫搬迁,加大精准扶贫力度。政府大力推动试点建立扶贫产业园区,主要做法是:采购当地库存房源对贫困户进行异地扶贫搬迁,并在扶贫搬迁点内引入产业。将异地扶贫搬迁点打造成一体化的扶贫产业园区,将去库存、产业发展和贫困户就业相结合。
    (三)严密防范房地产风险。辖内商业银行切实加强了房地产“贷款三查”制度落实,有效防范房地产贷款风险。
国有商业银行严格实行名单制管理,并对房地产行业实现限额管理。各机构严格落实项目土地及在建工程抵押和资金管理专户管理要求,按照销售比例回收贷款本金。农村中小金融机构开展房地产贷款业务更加审慎,部分机构择机退出部分高风险项目。
    (四)加大对个人购房的信贷投放力度。一是降低个人购房首付比例。目前,铜仁各金融机构大部分执行首套房首付比例按20%标准,助力房地产行业去库存。二是推出个人房贷优惠产品。为促进房地产去库存,各行发力个人购房贷款业务,降低贷款门槛,简化贷款流程,创新贷款方式。
    四、政策建议
    (一)完善信息监测和共享机制。监管部门应密切关注房地产市场变化,加强与地方住建、国土、统计等部门的沟通联系,搭建房地产信息共享机制,跟踪、监测房地产市场交易、房价、库存量等房地产市场主要指标的变动情况,分析、预判房地产市场走势,准确把握铜仁市房地产企业项目建设情况,督促、指导银行业机构采取有效措施规避风险。
    (二)引导房企改善库存结构。目前,铜仁市房地产的价格下降空间已不大,下一步应优化供给来促进去库存,相关部门应定期公布土地、住房的成交情况。对待商业用房结构性过剩的问题,应引导房企改进经营理念,对商业性质的项目审批应从严把握。对待区域过剩的问题,在商品房库存消化周期超过全市平均水平的区县,应严格控制新增商品住宅项目。
   (三)借力扶贫攻坚去库存。2016年是铜仁决胜脱贫攻坚的关键时期,同时也是房企借力去库存的大好时机。随着产业扶贫和就业扶贫的深入,就会吸引更多的返乡务工人员回乡创业,人们收入一旦有所提升就会产生改善生活质量的需求,对房屋的需求就会增多。金融机构和房企要做好协调沟通工作,创新房贷产品,牢抓扶贫攻坚之机会,实现又稳又快去库存。
    (四)严密防范房地产贷款风险。一是银行业金融机构应加强房地产开发企业的准入管理,提高房地产开发企业和项目的准入标准,提高房地产开发项目的资本金比率。二是进一步完善房地产项目的审批机制,对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核,合理控制房地产项目的贷款额度。三是密切关注房地产开发企业资金状况,加强房地产企业的资金监管,防止信贷资金被挤占挪用,控制项目销售资金回笼,保证按照销售进度偿还贷款。

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